房地产企业战略突围的N种模式：与13位卓越总裁巅峰对话

明源地产研究系列丛书 编审委员会名单 编委： 明源战略研究小组 总编： 姚武 主编： 潘永堂 编辑： 孙柳 什么是质量型增长？房企往往将其归集为提升ROE（净资产的收益 率），那么白银时代房企如何提升ROE？根据杜邦财务体系，ROE大小 的核心取决于销售利润率、资金周转率和权益乘数三个指标相乘，房企 提升ROE，核心策略就是要迅速补课“最短板”，且改变能够改变的。 第一，对于销售利润率这个指标，房企其实已经很难改变。个中原 因就在于房地产业经过十余年的市场化洗礼和内部竞争力塑造，无论是 聚焦高端、高溢价、净利润20%左右的房企，还是追求薄利多销，净利 润率仅5%～10%的房企，都已经形成各自领域的利润稳定性，因为这些 企业不同的毛利率偏好，也对应着企业内部价值链（成本管控、销售） 和外部价值链（供应商战略合作、优胜劣汰）的差异策略和多年实践。 而在未来，房企要找到和巩固自己的利润区和生态链，比如与利润区匹 配的团队、产品、供应商和客户群等，最终形成自己相对固定的生态模 式。 第二，对于资产周转率这个指标，房地产企业尤其是百强房企之间 的差距已经不大。应该说，过去企业独特的高周转能力还是企业的核心 竞争力，但目前伴随房地产行业运营能力的整体提升，高周转已演变为 房企的一种必备技能。对于高周转战略，开发商都在朝着将更多工作前 置（比如更多把串行变成并行），更好地优化高层前期决策点，更好地 实现设计、营销、成本的三大协同以及压缩技术工期等全面发力。总结 起来就是，房企尤其是百强房企在高周转这一块可以提升的空间不大。 可见，就上述两个指标而言，一则企业已经定型，二则企业间差距 不大，房企要做大ROE，就只有从权益乘数即金融切入了。事实上，国 内房地产金融化才刚刚开始，对于房企而言，在此方面可以成长和提升 的空间非常大。首先，可提升金融信誉等级，不同房企的金融信誉等级 差异，使得融资成本差别大，比如目前很多中型房企融资成本达15%甚 至更高，而中海、华润置地等大型房企融资利率才3%～5%。其次，用 更少的钱撬动更多资金杠杆，比如万科尝试的小股操盘模式，这种模式 的意义在于，一则属于轻资产模式更安全，二则净收益率更高。当然， 在这个过程中，也要找到与企业自身扩张或稳健战略匹配的融资策略， 资产负债率太高很可能会再现第2个、第3个顺驰，太低又掣肘企业扩张 成长，所以负债率合适安全最重要。 可以推演的是，未来房企要实现质量型增长，提升ROE，能够做更 大改良的空间还在于财务能力的提升。 房企未来之道：阳光互惠、持久共生 与政府合作：从“地下模式”到“阳光模式” 房地产行业初期，开发商跟政府合作，更多依靠人脉，依靠关......