地产是部金融史

序言 资本时代中国房企的挣扎与奋进 一 改革开放40年，如果要在中国找出一个行业，既对经济的发展持续 产生重大影响，又牵引着万千国民的心，房地产行业应该是其中的首 选。 1978年，改革开放的春风吹拂神州大地，房地产行业开始萌芽和生 长。 1988年，国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，房地产行 业进入加速发展时期。 1998年，中国开始实行城镇住房制度改革，随后住房实物分配逐步 停止，住房分配货币化和商品化日益盛行，房地产业迎来发展的“黄金 年代”，商品房销售面积在1997年至2007年10年间增长了10倍。 2008年，中国房地产市场在严厉调控之下，商品房销售面积自20世 纪90年代以来首次出现下跌，且同比下跌接近两成，房地产业开始进 入“白银时代”。 2018年，在“房子是用来住的、不是用来炒的”的思路指引下，房 地产行业长效机制进一步建立，行业格局发生深刻变化。 改革开放40年，中国房地产行业发生了翻天覆地的变化，成长为国 民经济的支柱性产业，也是中国经济高速发展的缩影。 改革开放40年，中国也涌现了一大批发展迅猛的房地产企业，其中 绿地、恒大、万科、保利、碧桂园等多家房企更先后登上了全球500强 企业的榜单。 房地产是一个市场化的行业，国企、民企，内资、外资，均在其中 各显身手，优胜劣汰。房地产公司之间进行着全方位的激烈竞争，从最 前线的销售拼杀到最刺激的土地竞拍，再到最隐秘的挖人竞赛。不过， 在这一幕幕经营层面的竞争背后还隐藏着一场没有硝烟的战争，那就是 资本运作的较量。 资本运作又称资本经营，指的是公司利用资本市场，进行上市、股 权融资、发债融资、兼并收购、内部重组等运作，从而实现内外部资源 的整合和高效利用。资本运作和产业经营相辅相成，两者配合得当，能 够产生杠杆效应，推动企业实现跨越式发展。 中国房企的资本运作，始于20世纪90年代初房地产公司开始在境内 外上市，并随着中国房企上市数量的增多和中国资本市场的完善而快速 发展，越来越受到房地产公司的重视，也引发了资本市场和公众越来越 多的关注。 观察中国的房地产业，有各种各样的角度。由于资本运作牵一发而 动全身，集中体现了公司掌舵者对企业战略的想法和行业未来的判断， 因而成为能够反映行业发展“危”与“机”、企业发 展“成”与“败”的风向标。 本书即以案例形式，全面剖析中国房地产行业自改革开放以来特别 是最近10年来，从“黄金时代”转向“白银时代”的过程中，各大房企 借力资本市场谋生存求发展的历史场景。而这一个个鲜活的案例，也构 成了一部中国房企的资本运作史。 二 回顾中国房企的资本运作史，笔者认为可以用两句古语来概括。 ......